ООО "ЖКК КУДРОВО"

1.Могут ли собственники инициировать голосование о смене УК или смене формы правления многоквартирным домом?

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Если в отношении многоквартирного дома был проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации и заключен договор управления, то данный договор может быть расторгнут в случае принятия общим собранием собственников помещений решения в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Иначе говоря, если по результатам открытого конкурса договор заключен 01.01.2017г., а собственники в течение 2017 года приняли решение о смене УК или выбрали иной способ управления, то договор управления может быть расторгнут лишь 31.12.2017г., на основании принятого собственниками решения в течении 2017 года, и с 01.01.2018г. заключен новый договор с новой УК либо иной организацией.

2.Могут ли собственники голосовать, имея только передаточный акт, будучи пока дольщиками, а не собственниками.

Лица, имеющие только передаточный акт и не вступившие на данный момент в права собственности имеют право принимать участие в общем собрании собственников помещений. Судебная практика говорит о следующее, участие в голосовании лиц, являющихся титульными владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи помещений во исполнение указанных договоров, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевого строительства с момента передачи имущества, соответственно, вопросы по содержанию общего имущества, поставленные на голосование на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников.

Более того, по сложившейся практике, органы государственной и местной власти при осуществлении своей деятельности, как правило не делают разницы между собственником, зарегистрировавшим свое право и участником долевого строительства, имеющего акт передачи объекта долевого строительства. Например, отсутствие зарегистрированного права не будет препятствием при обращении в Государственную жилищную инспекцию.

Данный вопрос является пробелом в жилищном законодательстве, т.к. согласно смыслу ЖК РФ, принимать участие в общем собрании собственников (а также созывать такое собрание) имеют права участники долевого строительства, которые прошли процедуру государственной регистрации права собственности.

п. 1.1 ст. 162 ЖК РФ, который гласит, что в случае, предусмотренном п. 13 с. 161 ЖК РФ, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом, относится только к заключению договора без проведения общего собрания собственников в случае отбора управляющей компании по результатам открытого конкурса. Данный пункт не подтверждает права лиц, имеющих на руках передаточный акт, о возможности участия в общих собраниях.

3.Почему подписание конкурсного договора не является приоритетным для УК.

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом (п. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Открытый конкурс по д.4 корпус 1, 4 корпус 2, 4 корпус 3, 4 корпус 4 состоялся 11.05.2017г.

Исходя, из вышеизложенного получаем, что 11.07.2017г. договор открытого конкурса считается заключенным со всеми лицами обеспечивающими строительство многоквартирных домов (дольщиками жилых помещений домов 4 корпус 1, 4 корпус 2, 4 корпус 3, 4 корпус 4).

4.В чем разница между конкурсным договором и договором по решению собственников.

Для сравнения представлена таблица №1 с размерами платы за содержание и ремонт общего имущества действующие по конкурсу и предлагаемые УК.

Давайте рассмотрим, что входит в эту сумму:Исходя из таблиц мы видим, что разница в размере платы конкурсного договора и предлагаемого УК составляет 6 руб. 05 коп. за 1 м2.

1.Обслуживание фонтана – 0,34 руб/ м2.

На данный момент фонтан обслуживается по договору с застройщиком №108-КУЛ9/Ф от 20.06.2017г. Сколько застройщик будет оплачивать данную услугу неизвестно (на данный момент договор заключен до сентября 2017г.

Также сообщаем, что фонтан является элементом благоустройства д.4, 4 корпус 1, 4 корпус 2, 4 корпус 3, 4 корпус 4 и в случаи принятия решения по включения данной услуги, каждый собственник всех пяти домов будет оплачивать обcлуживание фонтана, не зависимо выходят окна на фонтан или нет.

2.Охрана общего имущества 1,26  руб/ м2.

Данная услуга была предложена на решения собственников после изучения проектной документации на 9 очередь строительства, а именно:

а).В подвальных помещениях домов расположены внеквартирные хозяйственные кладовые общей численностью 295 шт. Данные кладовые продаются не только собственникам квартир 9 очереди, а любой желающий может купить данную кладовую. Также в подвальных помещениях расположены технологические помещения (ИТП, ГРЩ, насосные станции, пожарные станции  и т.д.) в которых расположены дорогостоящее оборудование.

б).На первых этажах домов расположены встроенные помещения офисы, магазины, банки которые будут посещать жители всего квартала.

в).На территории  площади Европы расположен фонтан и места отдыха которые тоже будут привлекать жителей района.

Также из опыта управления 23 домами расположенными в д.Кудрово УК сообщает, что неоднократно совершались кражи общего имущества – пожарных гидрантов, доводчиков, контура заземления, светильников, вестибюльных ковров и т.д. Покупка и восстановление украденного имущества целиком ложиться на услугу содержание жилья.

3.Обслуживание системы диспетчеризации 0,28 руб/ м2.

Система диспетчеризации смонтирована по проекту. В данную систему заведены все сигналы открытие-закрытие дверей в технологические помещения, авария инженерного оборудования и т.д.

Облуживание системы диспетчеризации не входит в конкурсный договор.

4.Облуживание системы домофонизации 0,35 руб/ м2.

Облуживание системы домофонизации не входит в конкурсный договор.

5.Облуживание и ремонт системы видеонаблюдения 0,35 руб/ м2.

Облуживание системы видеонадблюдения не входит в конкурсный договор.

Итого:

6,05-0,34-1,26-0,28-0,35-0,35=3,47 руб/ м2.

Что входит в разницу размера платы 3,47 руб/ м2.:

1.Мытье витражного остекления балконов.

2.Ремонт малых архитектурных форм – скамейки, детские площадки, урны.

3.Посадка зеленых насаждений и другие работы по благоустройству придомовой территории.

Данные услуги не предоставляются по конкурсу.

Также средства собранные за счет услуги «содержание общего имущества» аккумулируются на счете ООО «ЖКК КУДРОВО»  могут быть направлены на работы по энергосбережению (замена люминесцентного освещения на диодное, установка датчиков движения и т.д), на текущий ремонт подъездов, фасадов и т.д.

Центральное управление
Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области Комитет по тарифам и ценовой политике Ленинградской области Фонд содействия реформированию ЖКХ